REVISTA TRANSPORTE PROFESIONAL
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A la vista de los datos macroeconómicos, que establecen el PIB interanual en el 3,2%, el índice de producción industrial en crecimiento sostenido desde 2014 y un repunte del consumo privado, los analistas del mercado inmobiliario logístico se muestran optimistas sobre el cariz que va tomando el sector en España.
La Asociación de Centros de Transporte de España (ACTE) y la consultora inmobiliaria CBRE han elaborado el sexto Estudio del Mercado Logístico en el que han puesto de relevancia las zonas más atractivas para invertir en nuestro país, y que siguen estando en la periferia de las grandes ciudades: Madrid, Barcelona, Zaragoza, Bilbao, Sevilla y Málaga.
Según Alberto Larrazábal, director nacional del sector industrial de CBRE, "el sector logístico español se encuentra en el camino de la recuperación. Las rentas, tanto en Madrid como en Barcelona, ya han tocado fondo, y se esperan incrementos de mercado en 2016. Al mismo tiempo, se observa un fuerte descenso de la contratación en el submercado local, y observamos que las zonas logísticas se alejan cada vez más de las grandes ciudades".
Zona centro
Según Larrazábal, "más que Madrid, están dinamizándose zonas como Cabanillas y Toledo (en Castilla-La Mancha), por lo que hay que hablar ya de zona centro. Hemos detectado que promotores y fondos de inversión están detrás de la construcción especulativa de naves logísticas de más de 25.000 metros cuadrados para dar respuesta a una demanda insatisfecha que existe en este tipo de producto".
El tamaño real del parque logístico de la zona centro de España supera los nueve millones de metros cuadrados, un 40% más de lo estimado hasta ahora, según un trabajo de investigación llevado a cabo por CBRE y alumnos del Grado de Ciencias de Transporte y Logística de la Universidad Camilo José Cela. Desde el punto de vista logístico, la zona centro se compone de los ejes de comunicaciones, carreteras, municipios y polígonos de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cuenca.
Tras años de casi nula promoción, la presión de la demanda ha dado como resultado un descenso de la oferta disponible, aumentando la necesidad de construir nuevos desarrollos logísticos. A comienzos de año se encontraban en construcción 142.000 m2 en el área local, 70.000 en el área regional y 150.000 m2 en el área nacional (en las provincias de Toledo y Guadalajara). Además, otros 475.000 m2 estaban pendientes de empezar a construirse en ellos. Entre estos nuevos proyectos se destaca una plataforma logística de 150.000 m2 que Inversiones Montepino está llevando a cabo en Cabanillas del Campo (Guadalajara) y cuya entrega está prevista para 2016.
Durante el primer trimestre del año, la contratación logística en la zona centro alcanzó los 150.000 m2, superando en un 85% la cifra registrada en el primer trimestre del año anterior. Este incremento se debió a dos grandes operaciones: la ampliación de 57.000 m2 que la empresa de comercio electrónico Amazon llevó a cabo en San Fernando de Henares (Madrid), y el alquiler de una nave de 48.000 m2 por parte del operador logístico Luis Simoes, en Cabanillas del Campo (Guadalajara), ambas operaciones asesoradas por CBRE por parte de la propiedad. Por el lado de las rentas, no se registraron cambios perceptibles en el primer trimestre. La renta prime en el área de distribución local se mantuvo estable (en torno a los cinco euros por metro cuadrado y por mes), debido a la escasez de oferta de naves de calidad localizadas en las zonas más próximas a la ciudad.
Cataluña
En esta zona, el año pasado el mercado explosionó, registrándose unos 532.000 m2 de contratación. Se ha registrado una mayor contratación en las coronas segunda y tercera, debido a la alta disponibilidad de naves de calidad adaptadas a los requerimientos de los operadores. En la actualidad, según CBRE, se están empezando a hacer de nuevo proyectos llave en mano.
"En Cataluña, promotores y fondos de inversión se han lanzado a la promoción de proyectos especulativos por la baja disponibilidad de naves y suelo logístico" explicó Alberto Larrazábal.
Valencia
En la Comunidad Valenciana se observó, durante el pasado año, un repunte en las transacciones, superando los 98.000 m2 de contratación. En la zona de Levante, la localidad de Ribarroja es la que presenta en la actualidad mayor demanda. También se detecta una baja disponibilidad de suelo logístico, situada en el 3%, aproximadamente.
Zaragoza
El pasado año, la contratación logística en la capital aragonesa superó los 60.000 m2. El mercado ha comprobado que en 2015 aumentó el número de demandas de naves logísticas de más de 5.000 m2, que alcanzó el 25% del total, frente al 15% del año anterior.
A este respecto, el director del sector industrial de CBRE comentó que "se rumorea que Amazon puede ir a Zaragoza y abrir allí una plataforma logística".
Bilbao
En la capital vasca, según CBRE, "no hay suelo real, por eso la demanda se desplaza a Arasur, en la provincia de Álava. En esta zona, las rentas se disparan porque son más zonas industriales que logísticas".
Sevilla
Aquí se registraron menos operaciones durante el pasado año que, para la consultora, se considera un año "de transición". Hay una escasa disponibilidad de naves de tipología A (alta calidad). La demanda se concentra en las localizaciones de las autovías A-66 y A-4.
Málaga
Para la consultora inmobiliaria, esta plaza representa "la eterna promesa": según los expertos, no hay suelo disponible, pero sí necesidad de nuevos desarrollos logísticos que den cabida a esta demanda.
Europa
El pasado año, la inversión logística en Europa fue un 3% más que la alcanzada en 2014. Aun así, España se encuentra lejos del volumen inversor de países europeos como el Reino Unido, por ejemplo. No obstante, en Europa se alcanzó un récord histórico en el mercado logístico, con 740 millones de euros invertidos en 2015.
En nuestro país, las rentabilidades de Madrid y Barcelona están entre el 6 y el 6,5%, de las más bajas de los últimos años. Los fondos internacionales y las somicis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) abarcan el 85% del mercado de inversión en España.
Revista Transporte Profesional
Número 364 - Julio/Agosto 2016
Este artículo completo ha sido publicado en la revista Transporte Profesional
Número 364 - Julio/Agosto 2016